Обзор коммерческой недвижимости. Предложение на офисном рынке столицы
Аналитики компании Colliers International провели исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы и обозначили ключевые тенденции на офисном рынке, рынке street-retail помещений, а также на складском рынке столичного региона.
Офисная недвижимость Москвы
Предложение на офисном рынке столицы
Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м - класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные - к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.
Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити», т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.
В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.
Спрос на офисы в Москве
Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.
За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.
Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.
Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.
Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года - аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».
Вакантные офисные площади в Москве
Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% - «В+» и 17% - «В-».
В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.
Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.
Цены продажи офисов в столице
В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки - увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.
Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м - для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 - 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».
Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 - 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 - 450 000 руб./кв.м.
Ставки аренды на офисные площади в Москве
III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.
Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень - в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» - 20 240 руб./кв.м/год.
Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях - 25 831 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях - 12 817 руб./кв.м/год.
Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы
Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.
Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года
Название | Класс | Девелопер | Площадь (тыс. кв.м) |
«Башня Федерация Восток» | «A» | Корпорация «АЕОН» | 146,5 |
IQ Quarter | «A» | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
Деловой квартал Neopolis | «A» | A-Store Estates | 63,2 |
«Квартал Парк Легенд», корп. 3 | «A» | ГК «ТЭН» | 11 |
«Квадрат» | «B+» | LenhartGlobal | 9,5 |
Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.
При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.
Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.
В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.
Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.
Street-retail помещения Москвы
Тенденции рынка стрит-ритейл помещений в Москве
Главным событием III квартала 2017 года на рынке стрит-ритейла стало завершение очередного этапа программы реновации улиц Москвы. Строительно-монтажные работы завершились более чем на 80 городских улицах и территориях, среди которых Садовое кольцо, Бульварное кольцо, Тверская (от Настасьинского переулка до Триумфальной площади), 1-я Тверская-Ямская и др.
Летом, в период проведения строительных работ, средний уровень вакантности Садового кольца вырос до 13%, а вакантность отдельных его участков достигала 30%. Трафик и средний чек многих заведений общепита, расположенных в зонах реконструкции, сократился в два и более раза. По итогам III квартала средний уровень свободных торговых площадей на магистрали снизился до 12%, хотя вакантность некоторых отрезков Садового кольца все еще остается довольно высокой (20-25%).
Наибольший процент ротации за квартал произошел на Тверской - около 5% торговых площадей улицы сменили своих арендаторов. Следом за Тверской - Пятницкая улица с показателем ротации 4%. На Арбате и Мясницкой улице только 3% помещений сменили своих арендаторов. Следом идут ул. Кузнецкий Мост (2%) и ул. Новый Арбат (1%). Нулевой процент ротации показала Неглинная улица - здесь не поменялось ни одного арендатора.
В III квартале 2017 года средняя вакантность на центральных торговых коридорах продолжила снижаться и составила 6,5%.
Наиболее активный процесс ротации ритейлеров в III квартале наблюдался на Тверской, Пятницкой и Арбате, где арендаторов сменили 5%, 4% и 3% площадей соответственно. На смену предыдущим арендаторам приходят преимущественно ритейлеры с аналогичным торговым профилем. К примеру, на Арбате кафе грузинской кухни «эZо» сменило кафе «Уральские пельмени», а на Пятницкой ресторан Leonidas пришел на смену ресторану «Шардане».
Также в качестве одного из трендов минувшего квартала стоит отметить открытия магазинов потребительской электроники на центральных улицах Москвы. Так, на ул. Тверская, д. 27 открылись магазины сразу двух сетей: китайской Xiaomi и сети re:Store, которая переехала из другого помещения и увеличила площадь. Эти открытия примечательны тем, что данные сети развиваются, в основном, в торговых центрах: для Xiaomi это первый магазин в формате стрит-ритейл в Москве, а у re:Store - седьмой.
Спрос и коммерческие условия аренды street-retail в столице
В III квартале наибольшим спросом пользовались помещения на улицах Пятницкая, Покровка, Маросейка, Мясницкая, Неглинная, Петровка. К примеру, ювелирная сеть Tiffany & Co выбрала Петровку для открытия бутика площадью 490 кв.м, который стал вторым магазином бренда с момента перехода компании на самостоятельное развитие в России.
Среди новых сетей и форматов, активно развивающихся в стрит-ритейле, можно выделить сеть товаров для дома Modi, первый магазин которой открылся на Арбате. В планах сети в ближайшее время открытие новых магазинов на центральных улицах Москвы. Также заслуживает внимания открытие первого супермаркета «Ашан» в формате стрит-ритейл на ул. Тверская. Особенность нового формата - значительная площадь супермаркета отводится под гастрономию и собственное кафе.
Продолжает активно развиваться сеть «Мосхозторг», которая в III квартале открыла восемь новых магазинов , среди них - точки на Смоленском бульваре и ул. Новокузнецкая.
В III квартале 2017 года наибольшее количество заявок поступило от операторов общепита - 85%.
Арендные ставки на центральных торговых улицах в III квартале 2017 не изменились в сравнении с II кварталом.
Традиционно активные планы по экспансии у Ginza Project, «Тануки», ресторанного направления Crocus Group, а также Novikov Group. Последние, к примеру, в III квартале открыли сразу несколько заведений в разных ценовых категориях: бургерная #Farш на ул. Лесная, кафе паназиатской кухни Hoshi на ул. Кузнецкий мост, д. 15/17 и Bar & Grill в Новочеркасском переулке.
Минувший квартал был богат на открытия несетевых кафе и ресторанов. В Хамовниках открылся ресторан 23Tolstoy, на проспекте Мира открыл двери ресторан китайской кухни «Джимми ли», на Новом Арбате - ресторан «Пирог Мясника» и др.
Ключевые открытия на центральных торговых коридорах Москвы в III квартале 2017 года
Название | Улица | Профиль |
Tiffany & Co | Петровка ул. | Ювелирные изделия |
Ladurée | Никольская ул. | Кафе и рестораны |
Вилла Паста | Новый Арбат ул. | Кафе и рестораны |
Ашан | Тверская ул. | Продукты |
Burger Heroes | Камергерский пер. | Кафе и рестораны |
#Farш | Лесная ул. | Кафе и рестораны |
Пирог Мясника | Новый Арбат ул. | Кафе и рестораны |
Мосхозторг | Новокузнецкая ул. | Товары для дома |
Modi | Арбат ул. | Товары для дома |
Альфа-Банк | Пятницкая ул. | Банки |
Прогнозы развития рынка торговых помещений Москвы
К концу года ожидается дальнейшее сокращение уровня вакантности центральных торговых улиц Москвы в пределах 1 п.п. Этому будет способствовать, прежде всего, дальнейшее развитие сегмента общественного питания.
Также на фоне новостей о продаже сети «Перекресток-Экспресс», которая имеет более 30 магазинов в пределах Садового Кольца, возможно активное развитие новых и действующих продуктовых сетей на центральных улицах столицы.
Складская недвижимость Москвы
Предложение на складском рынке Москвы
По итогам III квартала 2017 года общее предложение качественных складских объектов в Московском регионе достигло 13,16 млн кв.м, объем ввода за III квартал составил 191 000 кв.м, а с начала года - 386 000 кв.м. Таким образом, объем завершенного строительства за первые девять месяцев текущего года был аналогичен результатам прошлого года, когда за I-III кварталы было введено 385 000 кв.м.
Наиболее крупными складскими объектами, введенными в эксплуатацию в III квартале стали «Технопарк Успенский» (площадь - 42 000 кв.м), Ориентир «Север 2» (43 100 кв.м), Логопарк «Дмитров» (25 600 кв.м), а также «ПСК Кожухово» (47 715 кв.м). Следует отметить, что подавляющая часть от общего объема введенных в I-III кварталах 2017 года складских площадей расположены на севере и востоке Московского региона.
По итогам первых девяти месяцев 2017 объем спроса превысил объем ввода более чем в два раза.
Спрос на склады в столичном регионе
По итогам первых трех кварталов 2017 года в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв.м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 года.
На III квартал 2017 года пришлось 348 000 кв.м, при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 68 700 кв.м компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 000 кв.м компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.
Ритейл, и в частности онлайн-ритейл, занял доминирующие позиции в общем объеме сделок, закрытых с начала года в Московском регионе.
Ставки аренды на складские помещения в Москве
По итогам III квартала 2017 года запрашиваемая ставка аренды на объекты класса «А» в Московском регионе не претерпела серьезных изменений и находится в диапазоне 3 400 - 4 000 руб./кв.м/год в зависимости от расположения складского комплекса и объема арендуемого блока.
Средняя запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе составляет 3 800 руб./кв.м/год.
Тенденции и прогнозы развития рынка складской недвижимости столицы
На фоне низкого объема ввода и сохраняющегося спроса на качественные существующие складские комплексы, ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей до конца текущего года - до уровня 7%. Однако даже при условии существующей динамики снижения вакансии объем доступных к аренде складских площадей остается высоким. Помимо уже имеющегося готового предложения девелоперы готовы предлагать реализацию объектов по схеме built-to-suit, что замедляет процесс поглощения уже готовых площадей. Давление со стороны свободных конкурирующих складских объектов снижает потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев следующего года.
Среди наиболее крупных складских комплексов, запланированных к вводу до конца 2017 года - блоки 2, 6.1 и 7 в «PNK-Валищево» (девелопер - PNK Group, площадь - 51 080 кв.м) и фаза 2 «Внуково II» фаза 2 (девелопер - Logistic Partners, площадь - 49 000 кв.м).
Обзор подготовлен Colliers International
В августе 2017 г. в аренду предлагалось 2 766 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 461 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству вырос на 5%, а по общей площади - на 10%.
Средняя арендная ставка за месяц снизилась на 4% и составила 17 295 руб./кв. м/год. Курс доллара в августе не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также уменьшилась на 4% и составила 290$/кв.м/год. За год, с августа 2016 года рублевые ставки не изменились, а долларовые снизились на 8%.
Рост объема предложения и снижение арендных ставок в августе являются умеренными, что характерно для летнего периода. Макроэкономические и иные факторы для существенного изменения конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости на текущий момент отсутствуют.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (10%).
Торговая недвижимость
В августе 2017 г. на рынке экспонировалось 559 объектов общей площадью 155 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов увеличилось на 1%, а общая площадь - на 5%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 35 объектов общей площадью 8 тыс. кв. м, что ниже показателя июля на 10% по количеству и на 29% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 5% и составила 58 973 руб./кв. м/год, при этом по давно экспонируемым объектам ставки практически не изменились. Снижение арендной ставки произошло, в частности, из-за ухода в июле двух дорогих объектов - на ул.Старый Гай (270 кв.м, 119 000 руб./кв.м/год) и ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 руб./кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в августе 2017 г. выросло на 2%, а их общая площадь - на 8%. Объем предложения составил 524 объекта общей площадью 147 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц уменьшилась на 8% и составила 26 671 руб./кв.м/год,
По уровню изменения ставок за месяц различие между объектами в центре и за его пределами не существенно, однако в среднесрочном плане спрос на помещения в центре является более высоким.
Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
---|---|---|---|---|---|
К июлю 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | К августу 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Офисная недвижимость
В августе 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду как по количеству, так и по общей площади вырос на 2% и составил 1 623 объекта общей площадью 698 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 8%, а общая площадь не изменилась. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 24 751 руб./кв.м/год.
Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству и общей площади вырос на 2%, при этом средняя ставка выросла на 1% и составила 15 896 руб./кв.м/год.
Изменение ставок по офисной недвижимости как в центре, так и за его пределами продолжает оставаться несущественным, что отражает низкую деловую активность, связанную в т.ч. с летним периодом.
Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
значение | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
к II кв.2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
к III кв. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.
Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
к II кв.2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
к III кв. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
Значение | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
к II кв.2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
к III кв. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
к II кв.2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
к III кв. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .
Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.
Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
к II кв.2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
к III кв. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
значение | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
к II кв.2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
к III кв. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.
Street-retail | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | |
значение | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
к II кв.2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
к III кв. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
Street-retail внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
к II кв.2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
к III кв. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
Street-retail вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
значение | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
к II кв.2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
к III кв. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.
Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.
Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.
Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
значение | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
к II кв.2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
к III кв. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).
Ценовые показатели
Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
к II кв.2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
к II кв.2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
Значение | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
к II кв.2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
к III кв. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.
Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.
Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.
Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
к II кв.2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
к III кв. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
Торговые
вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
к II кв.2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
к III кв. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.
Street-retail внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
к II кв.2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
к III кв. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
Street-retail вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
значение | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
к II кв.2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
к III кв. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |